Sanierungsgebiet Westhagen

Das Bund-Länder-Programm "Soziale Stadt" wurde im Jahr 1999 gestartet, um neben der "klassischen" (städte-)baulichen Erneuerung zugleich auch den Zusammenhalt der Gesellschaft in den betroffenen, vor allem in Groß- und Mittelstädten gelegenen Quartieren zu fördern. Das Programm hat bundesweit in bislang mehr als 780 Stadtquartieren in 441 Städten und Gemeinden eine positive Trendwerde eingeleitet, so auch in Wolfsburg-Westhagen (Stand: Programmjahr 2016; http://www.staedtebaufoerderung.info/StBauF/DE/Programm/SozialeStadt/soziale_stadt_node.html).


Kernziele des Programms "Soziale Stadt":

"Soziale Stadt" wird, ebenso wie die klassischen Stadterneuerungsprogramme, zu einem Drittel mit Mitteln des Bundes, zu einem Drittel mit Landesmitteln und zu einem weiteren Drittel mit kommunalen Geldern unterlegt ("Drittelfinanzierung"). Erhöhte kommunale Eigenanteil sind möglich, die Eigenkosten der Kommunen wie z.B. der personelle Einsatz der städtischen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sind nicht förderfähig (förderfähig sind dagegen die Kosten für externe Dienstleister wie z.B. Quartiersmanager und Sanierungsträger).

Während die vom Bund für das "Soziale Stadt"-Programm bereit gestellten Mittel zu Anfang der 2010er Jahre stark zurück gefahren worden waren (von anfangs ca. 90 bis 110 Mio. Euro auf zeitweise weniger als 30 Mio. Euro jährlich), hat das Programm in der zurück liegenden Legislaturperiode wieder stark an Bedeutung gewonnen:

Im Programmjahr 2017 sind die Bundesfinanzhilfen für die Fördersparte "Soziale Stadt" auf 190 Mio. Euro angestiegen. Das sind mehr als 25% von allen fünf Städtebauförderprogrammen, die in diesem Programmjahr mit insgesamt 740 Mio. € ausgestattet worden sind.
 
Auf Niedersachsen entfallen knapp 17,77 Mio Euro , das sind ca. 9,4 Prozent der Bundesmittel. Westhagen wird im Programmjahr 2017 mit Fördermitteln des Bundes und des Landes in Höhe von 1,712 Mio. Euro bedacht, das ergibt zusammen mit dem kommunalen Eigenanteil (und mit Einnahmen in Form von abgelösten Ausgleichsbeträgen) weitere Investitionsmittel für den Stadtteil über 2,585 Mio. Euro.

Hinweis: Die hier zum Herunterladen angebotenen Bilderstrecken stehen Ihnen im *PDF-Format zur Verfügung und öffnen sich jeweils in einem neuen Fenster

Gärten der Nationen 1. + 2. Bauabschnitt

© ernsthermann - Fotolia.com

Mit Ratsbeschluss vom 06.12.2000 wurden große Teile des Stadtteils Westhagen förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt (vgl. Paragraf 142 Baugesetzbuch (BauGB). Dem voran gegangen waren 

• eine vergleichende Untersuchung zum Erneuerungsbedarf in den Stadtteilen Detmerode, Westhagen und in der Nordstadt (1998) und 
• so genannte "Vorbereitende Untersuchungen" für Westhagen nach Paragraf 141 BauGB (1999).

Die Sanierungssatzung für Westhagen wurde am 15.02.2001 bekannt gemacht. Am 14.06.2006 hat der Rat der Stadt den räumlichen Geltungsbereich der Sanierungssatzung mit dem Ziel geändert, das Erneuerungsgebiet in Westhagen zu "straffen" (Bekanntmachung der 1. Änderung der Sanierungssatzung am 28.07.2006). Zu diesem Zweck sind Teilflächen aus dem Sanierungsgebiet entlassen worden, deren tatsächliche Aufwertung sich in der Zwischenzeit als nicht realistisch erwiesen hatte. Dies gilt vor allem für große Teile des Dresdener Rings, für den zu Anfang des Verfahrens ein vollständiger Umbau vorgesehen war.

Andere Flächen galt es dagegen mit in das Sanierungsgebiet aufzunehmen, nachdem sich gezeigt hatte, dass diese Bereiche nicht losgelöst vom Sanierungszusammenhang betrachtet werden können: Die Integration von Flächen in das Erneuerungsgebiet betraf in erster Linie Wohnbauflächen am Dresdener Ring, an der Halberstädter und der Dessauer Straße.

Die Sanierungssatzungen und weitere wichtige Hinweise zum Ablauf des Sanierungsverfahrens einschließlich der Möglichkeiten und Pflichten der Eigentümer sind in den folgenden Downloads enthalten. Detaillierte Informationen zu der in 2018 beginnenden Erhebung bzw. Ablösung von Ausgleichsbeträgen im Sanierungsgebiet Westhagen finden Sie weiter unten in einem separaten Abschnitt.

 

Die rechtlichen Grundlagen zum Herunterladen

• Satzung: Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes "Westhagen"
• Satzung: 1. Änderung zur Sanierungssatzung
• Merkblatt Sanierung rechtliche Grundlagen

Seit dem Jahr 2000 werden in Westhagen erhebliche öffentliche Mittel des Bundes, des Landes Niedersachsen und der Stadt Wolfsburg vor allem zur Verbesserung des Wohnumfelds eingesetzt. Bis zum Ende des Jahres 2018 sind mehr als 9,3 Mio. Euro im Rahmen des Programms “Soziale Stadt“ investiert worden. Davon entfallen zirka drei Millionen Euro auf Erschließungsmaßnahmen im Bereich der „Gärten der Nationen“ und der Halberstädter Straße; weitere 1,8 Mio. Euro sind in öffentliche Baumaßnahmen geflossen. 

Westhagen hat von der Teilnahme am „Soziale Stadt“-Programm und von den elf großen bisher realisierten Einzelprojekten außerordentlich profitiert. Zudem haben die baulichen Veränderungen einen positiven Imagewandel bei den Bewohnerinnen und Bewohnern der umliegenden Stadtteile eingeleitet. 

Durch die getätigten Investitionen haben die im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke an Wert gewonnen. Für diesen Wertzuwachs - und nur für die sanierungsbedingten Bodenwertsteigerungen (siehe unten) - ist die Stadt auf Grundlage der Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) rechtlich verpflichtet, von den Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern einen Beitrag in Form eines sogenannten „Ausgleichsbetrages“ erheben. 

Konjunkturbedingte Änderungen der Bodenwerte bleiben bei der Ausgleichsbetragsermittlung ebenso unberücksichtigt wie eigene Aufwendungen der jeweiligen Eigentümer. Außer Betracht bleiben insbesondere auch die Gebäudewerte und damit die von den Eigentümern an und in den Gebäuden getätigten Investitionen! 

Die Ermittlung der Ausgleichsbeträge erfolgt nicht durch die Stadt, sondern durch den unter anderem für Westhagen zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen. Der Gutachterausschuss hat auf Grundlage der vom Rat der Stadt Wolfsburg beschlossenen Fortschreibung der Städtebaulichen Rahmenplanung für Westhagen im Februar 2017 die entsprechenden Bodenrichtwerte ermittelt und in einer so genannten „Richtwertkarte für besondere Bodenrichtwerte“ (*PDF - öffnet sich in einem neuen Fenster) niedergelegt: In ihr wird einerseits der Bodenwert abgebildet, den die Grundstücke auf der Grundlage der Rahmenplanung zum Abschluss der Sanierung haben. Andererseits wird der Bodenwert dargestellt, den die Grundstücke gehabt hätten, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre. Um auszuschließen, dass in diese Ermittlung aufgrund des langen Zeitraums der Durchführung der Sanierung konjunkturelle Einflüsse mit einfließen, ist der Wert jeweils bezogen auf denselben Stichtag ermittelt worden. 

Das folgende Schaubild verdeutlicht den Zusammenhang (*PDF - öffnet sich in einem neuen Fenster)

Der Ausgleichsbetrag ist gemäß Paragraf 154 Baugesetzbuch (BauGB) vom Eigentümer zu entrichten, nicht jedoch vom Erbbau- oder Wohnungserbbauberechtigten und auch nicht vom Mieter. Bei Erbbaugrundstücken kommt der Erbbaurechtsgeber für den der Ausgleichsbetrag auf. Die Stadt zahlt als Grundstückseigentümerin keinen Ausgleichsbetrag für Schulen, Straßen und Grünflächen.

Beim Ausgleichsbetrag handelt es sich nach geltendem Mietrecht nicht um umlagefähige Kosten. 

Grundsätzlich ist der Ausgleichsbetrag nach Abschluss der Sanierung zu entrichten; er wird dann per Bescheid erhoben. Es besteht jedoch auch die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vorzeitig abzulösen. Für die Ablösung des Ausgleichsbetrags kann bis zum 31.12.2019 ein Nachlass in Höhe von zehn Prozent gewährt werden.

Für die jeweiligen Grundstücks- beziehungweise Wohnungseigentümer liegt der Vorteil einer Ablösung darin, dass sie bei künftigen Investitionen auf sicherer Grundlage kalkulieren können und keine Nacherhebungen zu erwarten haben. Für die Stadt sind Ablösungen von Vorteil, da sie die vor dem Abschluss der Sanierung erzielten Einnahmen für weitere Aufgaben und Maßnahmen im Sanierungsgebiet einsetzen kann.

Zum Thema „Ausgleichsbetragserhebung“ haben im Sommer 2018 insgesamt fünf Informationsveranstaltungen im Stadtteil stattgefunden. Zusammen mit den Einladungen zu diesen Veranstaltungen ist ein Flyer versendet worden, der kompakte - und nach wie vor aktuelle - Informationen zum Thema enthält.

Flyer: Ausgleichsbetragserhebung im Sanierungsgebiet Westhagen

Für die Eigentümer im Sanierungsgebiet Westhagen werden im Jahr 2018 mehrere Informationsveranstaltungen zu diesem wichtigen Thema angeboten. Die Terminierung der Veranstaltungen ist aktuell in Vorbereitung, alle Eigentümer erhalten persönliche Einladungen. 

Telefonische Informationen zur Ausgleichsbetragserhebung im Sanierungsgebiet Westhagen geben Ihnen 

• Sonja Rosse, Stadt Wolfsburg, Tel. 05361- 28 2942
• Regina Kramm, Sanierungsträger SALEG, Tel: 0345- 205 1612.